Con la sentenza n. 12654/20 del 25-6-2020, la Suprema Corte ha affrontato un’intricata vicenda relativa al trasferimento a mezzo di proposta irrevocabile di acquisto di un immobile irregolare sotto il profilo urbanistico.
L’acquirente aveva sostenuto, sia in primo che in secondo grado, di aver concluso un contratto di compravendita immobiliare o in subordine un contratto preliminare. Chiedeva quindi accertarsi la titolarità del bene ovvero dichiararsi il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.
La Cassazione, investita per la prima volta delle questione, aveva accolto il gravame considerando l’accordo raggiunto dalle parti come un preliminare di compravendita, rinviando quindi alla Corte d’Appello in diversa composizione affinché si pronunciasse sulla domanda ex art. 2932 c.c.
La seconda sentenza della Corte d’Appello veniva impugnata dalla venditrice innanzi la Corte di Cassazione che veniva investita anche della questione della trasferibilità giudiziale di un immobile di cui non è stata accertata la regolarità urbanistica e la conformità catastale.
La pronuncia in commento ha affermato che la sentenza di trasferimento coattivo non può essere emanata in assenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, posto che essa costituisce un requisito richiesto a pena di nullità del contratto traslativo, dagli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985. In sostanza, la sentenza non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o, comunque, elusivo delle norme di legge, avendo un effetto sostitutivo di un atto negoziale.
La Suprema Corte ha però precisato anche che le dichiarazioni di conformità costituiscono condizioni dell’azione ex art. 2932 c.c.e non un presupposto della domanda, per cui la relativa produzione può avvenire anche in corso di causa o nel giudizio di appello.
Anche per quanto concerne la conformità catastale è stato chiarito che il disposto dell’art. 29, comma 1-bis, Legge 52/1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, DL n. 78/2010, che introduce l’obbligatorietà di tale indicazione, al pari di quelle sulla conformità edilizia ed urbanistica, costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica, ex art. 2932 c.c. ed è soggetta alle stesse preclusioni.
Tuttavia, la mancata indicazione di tali menzioni nella sentenza di trasferimento non comporta un vizio di contenuto-forma produttivo di nullità, bensì un mero error in judicando per cui il provvedimento è comunque idoneo ad essere trascritto nei registri immobiliari.
La sentenza integrale è disponibile qui